W Warszawie, Krakowie czy Gdańsku ceny mieszkań osiągnęły poziom, który dla wielu młodych osób pracujących w tych miastach jest dziś praktycznie nieosiągalny. Tymczasem wystarczy spojrzeć na pobliską prowincję, a ceny zaczynają topnieć. Już kilkanaście kilometrów za granicami administracyjnymi metropolii można znaleźć podobne lokum nawet o jedną trzecią taniej. Różnice w przypadku mieszkań dwupokojowych sięgają 200–240 tys. zł.
– Młodzi migrujący za pracą do największych miast często się skarżą, że własne M jest poza zasięgiem finansowym przeciętnie zarabiających ludzi. W prestiżowych dzielnicach faktycznie tak jest. Na przedmieściach mieszkania wciąż są dostępne, choć i tam ceny szybują coraz wyżej – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Metropolie drożeją szybciej niż ich „obwarzanki”
Analiza danych BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazuje, że w 2025 r. niemal w każdej metropolii średnia cena metra kwadratowego mieszkań wzrosła szybciej niż w podmiejskich aglomeracjach. Wyjątkiem jest Trójmiasto, gdzie luksusowe apartamenty w centrum Gdańska podniosły średnią aż o 10 proc., podczas gdy mieszkania w okolicach miasta potaniały o 3 proc..
W Łodzi sytuacja wyglądała inaczej. Nadpodaż mieszkań w samym mieście sprawiła, że średnia cena metra kwadratowego ustabilizowała się. Jednocześnie w okolicach miasta deweloperzy wprowadzili do sprzedaży zaledwie 87 mieszkań – o 75 proc. mniej niż rok wcześniej. Chętnych było jednak pięć razy więcej, co doprowadziło do wzrostu cen dostępnych lokali o 13 proc..
– Spadek aktywności inwestycyjnej deweloperów miał miejsce także w okolicach Poznania. Powód był częściowo podobny – rekordowa oferta mieszkań w samym Poznaniu. To jednak metropolia przyciągnęła kupujących: sprzedaż w mieście wzrosła, a w aglomeracji wyraźnie osłabła. Mimo to oferta mieszkań wokół Poznania się skurczyła, a ich średnia cena metra kwadratowego wzrosła o 7 proc. – zauważa Marek Wielgo.
Z kolei w okolicach Krakowa deweloperzy w ubiegłym roku zwiększyli podaż mieszkań w reakcji na rosnący popyt, przy wyższych cenach. W efekcie średnia cena metra kwadratowego wzrosła tam o 6 proc. W aglomeracjach warszawskiej i wrocławskiej podwyżki wyniosły odpowiednio 8 proc. i 7 proc.
Podmiejska alternatywa wciąż tańsza
Nie zmienia się jedno – mieszkania pod miastem pozostają wyraźnie tańsze niż w metropoliach.
Na koniec stycznia 2026 r. średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań w Warszawie przekroczyła 19 tys. zł, podczas gdy w miejscowościach podwarszawskich wynosiła około 11,8 tys. zł – o ponad jedną trzecią mniej. Podobne dysproporcje obserwuje się w innych dużych aglomeracjach.
Dwupokojowe w centrum czy cztery pokoje pod miastem?
W miastach największą popularnością cieszą się mieszkania dwupokojowe. W Warszawie kosztują średnio 798 tys. zł, podczas gdy pod miastem podobne lokum można kupić za około 560 tys. zł. Różnica wynosi więc nawet 240 tys. zł.
W Krakowie średnia cena mieszkania dwupokojowego w centrum wynosi 740 tys. zł, a pod miastem – 466 tys. zł. Dysponując budżetem 798 tys. zł, pod Warszawą można kupić czteropokojowe mieszkanie lub niewielki segment.
– Na zakup mieszkania w podmiejskiej lokalizacji coraz częściej będą decydować się zwłaszcza młode rodziny, które potrzebują więcej przestrzeni, a w centrum miasta nie stać ich na większy metraż – podkreśla Marek Wielgo.
Cena to nie wszystko
Ekspert zauważa, że zarówno w centrum miasta, jak i w jego okolicach ceny mieszkań są bardzo zróżnicowane. W Śródmieściu Warszawy metr kwadratowy kosztuje średnio 40,8 tys. zł, natomiast na obrzeżach – 14 tys. zł. W podwarszawskich miejscowościach można znaleźć mieszkania od 9 tys. zł do ponad 15 tys. zł za metr kwadratowy.
– Kluczowa jest komunikacja, bliskość przedszkoli, szkół, punktów usługowych i sklepów. Na obrzeżach miast infrastruktura jest zwykle słabiej rozwinięta, co może przekładać się na niższe ceny – mówi Wielgo.
Budżet 500 tys. zł – większy wybór pod miastem
Dla wielu młodych kupujących realnym limitem jest 500 tys. zł. W Warszawie w tym segmencie w ofercie deweloperów było 472 mieszkania, podczas gdy w miejscowościach podmiejskich – ponad 1,2 tys. Większy wybór w tym segmencie widać również w okolicach Trójmiasta i Krakowa, mniejszy – w Łodzi, Poznaniu i Wrocławiu.
– Lokalizacje podmiejskie jeszcze przez jakiś czas będą kusić niższymi cenami mieszkań. Warto jednak pamiętać, że decyzja o wyprowadzce poza miasto to nie tylko koszt metra kwadratowego, ale styl życia na lata. Czas i koszt dojazdów, dostęp do usług publicznych oraz tempo rozwoju infrastruktury mogą przesądzić o realnej opłacalności takiej decyzji – podsumowuje Wielgo.