Rynek nowych mieszkań w Polsce wyraźnie się różnicuje. Choć jeszcze niedawno zakładano wzrost sprzedaży w całym kraju, dziś widać, że scenariusz ten realizuje się właściwie wyłącznie w Warszawie. W pozostałych dużych miastach popyt wyhamował, a część kupujących odkłada decyzje o zakupie.
– Wyniki sprzedażowe firm deweloperskich potwierdzają nasze obawy, że po ożywieniu popytu w marcu, kolejne miesiące będą już pod tym względem nieco słabsze – przyznaje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Dodatkowo na decyzje zakupowe wpływają czynniki finansowe. Wzrost kosztów kredytów o stałym oprocentowaniu oraz spadek zdolności kredytowej w kolejnych miesiącach sprawiają, że część klientów wstrzymuje się z zakupem, mimo że warunki rok do roku nadal są relatywnie korzystniejsze.
Kredyty i niepewność hamują decyzje zakupowe
Na rynek nieruchomości wpływają także wydarzenia geopolityczne. Po eskalacji napięć na Bliskim Wschodzie część osób przyspieszyła decyzje o zakupie mieszkań, obawiając się dalszych zmian na rynku finansowym. Jednak dane pokazują, że efekt ten był krótkotrwały.
Według informacji portalu Rankomat.pl kredyty hipoteczne o okresowo stałej stopie zaczęły drożeć, a maj był już trzecim miesiącem z rzędu, w którym spadała zdolność kredytowa Polaków. Choć nadal jest ona wyższa niż rok wcześniej, wielu potencjalnych kupujących wybiera dziś strategię „czekania”.
W efekcie tylko dwa rynki – Warszawa i Trójmiasto – odnotowały wzrost sprzedaży nowych mieszkań. W stolicy liczba sprzedanych lokali wzrosła z 1442 do 1488, czyli o około 3 proc., a w Trójmieście z 544 do 566, czyli o 4 proc. miesiąc do miesiąca. W Warszawie wynik był też wyraźnie wyższy od średniej z 2025 roku.
W innych metropoliach sytuacja wyglądała znacznie słabiej. W Krakowie sprzedaż spadła z 670 do 579 mieszkań, we Wrocławiu z 574 do 561, w Poznaniu z 458 do 422, a w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii z 462 do 324 lokali. Oznacza to wyraźne osłabienie popytu poza stolicą.
Deweloperzy ostrożniej podchodzą do nowych inwestycji
Spadek aktywności kupujących przekłada się także na działania firm deweloperskich. W większości dużych miast liczba mieszkań wprowadzanych do sprzedaży w maju była niższa od średniej miesięcznej z tego roku.
W Krakowie na rynek trafiło jedynie 227 mieszkań, co oznacza spadek o około 65 proc. względem średniego poziomu. We Wrocławiu było to 293 lokale, czyli o około 69 proc. mniej niż przeciętnie.
Na tym tle Warszawa ponownie wyróżnia się skalą aktywności. W maju deweloperzy wprowadzili tam 1954 mieszkania wobec 919 w kwietniu, co pokazuje dynamiczny wzrost podaży. Stolica pozostaje jedynym rynkiem, gdzie zarówno sprzedaż, jak i nowe inwestycje utrzymują się na wysokim poziomie.
Duża oferta mieszkań ogranicza wzrost cen
Mimo spadku tempa sprzedaży, mieszkań na rynku wciąż nie brakuje. W wielu metropoliach oferta nawet rośnie. W Warszawie liczba dostępnych lokali zwiększyła się z 16,6 tys. do 17,3 tys., a podobnie wysokie poziomy utrzymują inne duże miasta.
W praktyce oznacza to, że presja na wzrost cen pozostaje ograniczona. Nadpodaż mieszkań sprawia, że deweloperzy rzadziej decydują się na podnoszenie stawek, a w części miast ceny pozostają stabilne lub zmieniają się nieznacznie.
– Najwięcej emocji wciąż budzi Warszawa, gdzie od początku 2026 r. średnia cena metra kwadratowego wzrosła z niespełna 18,5 tys. zł do blisko 20 tys. zł, czyli o ok. 8 proc. W maju pojawiła się jednak niewielka korekta – średnia spadła o ok. 100 zł, do 19,9 tys. zł za metr kwadratowy. Nie był to jednak efekt obniżek w cennikach, lecz zmiany struktury oferty – stwierdza Wielgo.
Ekspert portalu RynekPierwotny.pl podkreśla również, że różnice między rynkami są coraz bardziej widoczne. W ujęciu rocznym Warszawa, Trójmiasto i Poznań notują wzrosty, podczas gdy w Łodzi i części Górnego Śląska ceny pozostają stabilne lub niższe niż rok wcześniej.