Na rynku nowych mieszkań trudno dziś mówić o jednym trendzie. W zależności od miasta i segmentu kupujący mogli w ostatnim roku zarówno trafić na stabilizację cen, jak i stanąć przed koniecznością wyłożenia na 50-metrowe mieszkanie ponad 100 tys. zł więcej. Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazują, że sama średnia cena metra kwadratowego nie oddaje już dobrze sytuacji na rynku.
Trzy segmenty zamiast jednej średniej
Rozbieżności między mieszkaniami są ogromne. W Warszawie ceny lokali dostępnych w ofercie deweloperów zaczynają się od niespełna 9,5 tys. zł za metr kwadratowy, a kończą na ponad 53 tys. zł. W Krakowie przedział sięga od 8,8 tys. do 37,6 tys. zł, we Wrocławiu od 8,4 tys. do 45,4 tys. zł, a w Trójmieście od 8,1 tys. do 36,6 tys. zł.
– Kupujący często pytają, czy ceny mieszkań rosną, czy spadają. Odpowiedź zależy od tego, jakiego mieszkania szukają. Obok siebie funkcjonują segmenty rynku adresowane do różnych grup nabywców i ich ceny zmieniają się w różnym tempie. W popularnym segmencie ceny są bardziej stabilne, a w premium kupujący muszą coraz głębiej sięgać do kieszeni. Dlatego średnia cena metra kwadratowego coraz słabiej opisuje to, co rzeczywiście dzieje się na rynku mieszkaniowym – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Dlatego analitycy portalu RynekPierwotny.pl podzielili ofertę deweloperów na trzy części: 25 proc. najtańszych mieszkań trafiło do segmentu popularnego, 25 proc. najdroższych do premium, a pozostała połowa do segmentu o podwyższonym standardzie. Zamiast średniej wykorzystano medianę, czyli wartość środkową – połowa mieszkań kosztuje mniej, a połowa więcej.
Pierwsze mieszkanie nie wszędzie drożało równie mocno
Dla osób szukających pierwszego lokum najważniejszy jest segment popularny. W tym przypadku rynek w wielu miastach wyraźnie wyhamował. W Łodzi mediana ceny metra kwadratowego pozostała na poziomie 9,5 tys. zł, a w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii spadła z 9,2 tys. do 9 tys. zł.
Wzrosty były widoczne przede wszystkim w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. Mediana zwiększyła się tam odpowiednio o 3, 5 i 4 proc. Znacznie mocniej ceny poszły w górę w Poznaniu i Trójmieście – odpowiednio o 8 i 7 proc. Dla 50-metrowego mieszkania oznacza to dodatkowy wydatek około 44 tys. zł w Poznaniu i 37 tys. zł w Trójmieście.
– Można więc powiedzieć, że w większości metropolii osoby dysponujące budżetem wystarczającym na zakup mieszkań z najtańszego segmentu nie były już pod tak silną presją czasu jak jeszcze dwa lub trzy lata temu – przyznaje Marek Wielgo.
W Trójmieście 50 metrów kosztuje o 149 tys. zł więcej
Największe zaskoczenie przyniósł segment o podwyższonym standardzie. W Trójmieście mediana ceny metra kwadratowego wzrosła w ciągu roku z 14,2 tys. do 17,2 tys. zł, czyli o 21 proc. Przy mieszkaniu o powierzchni 50 m kw. daje to prawie 149 tys. zł różnicy. Stało się tak mimo zwiększenia liczby oferowanych mieszkań o blisko 7 proc.
– Nie musi to jednak oznaczać, że deweloperzy masowo podnosili ceny tych samych mieszkań. Bardziej prawdopodobne jest to, że do sprzedaży trafiały relatywnie droższe inwestycje, a jednocześnie z oferty znikały relatywnie tańsze mieszkania dostępne w tym segmencie. W efekcie rosła cena mieszkań dostępnych dla kupujących – mówi ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Wzrost mediany w tym segmencie odnotowano również w Warszawie i Poznaniu – odpowiednio o 7 i 6 proc. W Krakowie cena pozostała na poziomie 16 tys. zł za metr, a w Łodzi spadła o 2 proc.
Segment premium coraz mocniej różnicuje rynek
Jeszcze większe kwoty pojawiają się przy najdroższych mieszkaniach. W Warszawie mediana ceny metra kwadratowego wzrosła z 21,9 tys. do 25 tys. zł. Oznacza to, że wartość 50-metrowego lokalu odpowiadającego medianie zwiększyła się o około 153 tys. zł. We Wrocławiu wzrost o 10 proc. przekłada się na około 90 tys. zł, a w Krakowie 8-procentowa podwyżka oznacza około 78 tys. zł więcej.
– Także w tym przypadku wzrost mediany można tłumaczyć zmianą struktury oferty. Do sprzedaży trafiły nowe inwestycje w atrakcyjnych lokalizacjach, a relatywnie tańsze mieszkania szybko znalazły nabywców. W efekcie wzrosła nie tyle cena konkretnego apartamentu, ile cena mieszkań, spośród których mogli wybierać kupujący. Dobrym przykładem jest Warszawa, gdzie liczba mieszkań dostępnych w ofercie była praktycznie taka sama jak rok wcześniej, a mimo to mediana cen w segmencie premium wzrosła o 14 proc. – zauważa Wielgo.
W Trójmieście sytuacja była odwrotna – mediana w segmencie premium praktycznie się nie zmieniła i wynosi obecnie 22,3 tys. zł za metr. Bez zmian pozostała również w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie sięga 14,7 tys. zł.
Dane pokazują więc, że kupujący powinni patrzeć przede wszystkim na segment, który odpowiada ich budżetowi i potrzebom. W tym samym mieście sytuacja osoby szukającej niedrogiego pierwszego mieszkania może być zupełnie inna niż klienta zainteresowanego lokalem premium.