We wrześniu oferta mieszkań z drugiej ręki przestała się kurczyć, ale wciąż była wyraźnie mniejsza niż rok wcześniej. Zaskoczeniem okazał się Kraków, gdzie średnia cena ofertowa metra kwadratowego sięgnęła 18 tys. zł. To tylko 100 zł mniej niż w Warszawie – wynika z danych portalu GetHome.pl.
Dane z końca września pokazują, że rynek wtórny wszedł w spokojniejszy etap. Nie oznacza to jednak, że kupujący mają już do dyspozycji tyle mieszkań co rok temu. Jednocześnie sprzedający muszą mierzyć się z silną konkurencją ze strony deweloperów, którzy oferują szeroki wybór nowych lokali.
Więcej nowych ofert, ale rynek nadal mniejszy niż rok temu
Z danych przeszukiwarki portali nieruchomości Adradar wynika, że pod koniec września w całej Polsce można było znaleźć około 134 tys. mieszkań z drugiej ręki. Miesiąc wcześniej było ich około 134,5 tys. Po kilku miesiącach kurczenia się oferty liczba dostępnych lokali praktycznie przestała się zmieniać.
We wrześniu sprzedający wystawili na rynek około 32 tys. mieszkań. To o 5 proc. więcej niż w sierpniu. W tym samym czasie z oferty ubyło 32,5 tys. lokali – sprzedanych lub wycofanych przez właścicieli. Było ich o 2 proc. mniej niż miesiąc wcześniej. To drugi kolejny miesiąc, w którym spada liczba mieszkań znikających z rynku.
– Po wakacjach zwykle rośnie aktywność sprzedających, co było widać także we wrześniu. Zwraca jednak uwagę fakt, że drugi miesiąc z rzędu zmalała liczba mieszkań, które zniknęły z rynku. Możliwe, że część kupujących przeniosła swoją uwagę na rynek pierwotny. Deweloperzy dysponują dziś rekordowo dużą ofertą, a konkurencja o klientów sprzyja akcjom promocyjnym. W efekcie rynek wtórny ma obecnie trudniejsze warunki do walki o nabywców niż jeszcze rok czy dwa lata temu – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.
W największych miastach podaż się stabilizuje
Zmiany w liczbie dostępnych mieszkań były we wrześniu niewielkie. W Katowicach oferta zwiększyła się z 2,1 tys. do 2,3 tys. lokali, co oznacza wzrost o 10 proc. W Warszawie przybyło około 100 mieszkań, podobnie jak we Wrocławiu. W obu miastach zmiana wyniosła 1 proc.
W Krakowie liczba ofert zmniejszyła się z 7,6 tys. do 7,5 tys., czyli o 1 proc. W Trójmieście utrzymała się na poziomie 7,7 tys. mieszkań. Bez zmian pozostała również podaż w Łodzi, gdzie oferowano 4,5 tys. lokali, oraz w Poznaniu – 3,6 tys.
Miesięczna stabilizacja nie zniwelowała jednak wcześniejszych spadków. W porównaniu z wrześniem ubiegłego roku we wszystkich analizowanych metropoliach mieszkań z drugiej ręki było mniej. Największą różnicę odnotowano w Warszawie, gdzie oferta skurczyła się o 22 proc. We Wrocławiu spadek wyniósł 18 proc., w Łodzi 17 proc., a w Krakowie 16 proc. Mniejsze, ale nadal wyraźne ubytki wystąpiły w Katowicach (13 proc.), Poznaniu (10 proc.) i Trójmieście (8 proc.).
– Warto zwrócić uwagę, że po stronie podaży coraz mniej widać oznak pogłębiającego się niedoboru mieszkań. W większości metropolii oferta ustabilizowała się, a w części nawet lekko wzrosła. Dla kupujących oznacza to większy wybór i mniejszą presję na szybkie podejmowanie decyzji – zauważa Marek Wielgo.
Kraków z największym wzrostem średniej ceny
We wrześniu ceny ofertowe mieszkań używanych w większości dużych miast nie zmieniły się znacząco. W Warszawie średnia wynosiła 18,1 tys. zł za metr kwadratowy, we Wrocławiu 14,6 tys. zł, a w Poznaniu 12 tys. zł. W Katowicach było to 12,1 tys. zł za metr.
Niewielki wzrost – o niespełna 1 proc., do 17,6 tys. zł za metr kwadratowy – odnotowano w Trójmieście. Z kolei w Łodzi średnia cena obniżyła się o 2 proc., do 9,1 tys. zł.
Na tle tych wyników wyraźnie wyróżnił się Kraków. Według danych GetHome.pl średnia cena ofertowa metra kwadratowego mieszkania z rynku wtórnego wzrosła tam z 16,9 tys. zł do 18 tys. zł. To niemal 6 proc. więcej niż miesiąc wcześniej. Kraków zbliżył się tym samym do Warszawy, gdzie średnia wynosiła 18,1 tys. zł.
Nie musi to jednak oznaczać, że krakowscy właściciele nagle zaczęli masowo podnosić ceny. Na zmianę średniej mogła wpłynąć struktura ofert – na przykład szybsze znikanie tańszych mieszkań albo większa liczba drogich lokali w atrakcyjnych lokalizacjach.
– Trudno zakładać, że w ciągu jednego miesiąca właściciele mieszkań w Krakowie masowo podnieśli ceny o kilka procent. Bardziej prawdopodobne jest to, że z oferty szybciej znikały mieszkania relatywnie tańsze lub pojawiło się więcej drogich lokali w atrakcyjnych lokalizacjach. Trzeba pamiętać, że mówimy o średnich cenach ofertowych, które są wrażliwe na zmiany struktury oferty – ocenia ekspert portalu GetHome.pl.
Deweloperzy mają przewagę
We wrześniu we wszystkich siedmiu analizowanych metropoliach wybór mieszkań z rynku pierwotnego był większy niż lokali używanych. Różnica szczególnie mocno zaznaczała się w Łodzi, Poznaniu i Krakowie, ale także w Warszawie, Katowicach, Wrocławiu oraz Trójmieście kupujący mogli przebierać w ofertach deweloperów.
Nowe mieszkania były przy tym droższe od używanych niemal we wszystkich analizowanych miastach. Wyjątkiem okazał się Kraków. Z danych GetHome.pl i BIG DATA Rynekpierwotny.pl wynika, że średnia cena metra kwadratowego mieszkania z drugiej ręki wynosiła tam 18 tys. zł, podczas gdy na rynku pierwotnym było to 17,2 tys. zł.
Duża dostępność nowych lokali może utrudniać sprzedającym używane mieszkania uzyskanie wyższych cen. Deweloperzy konkurują o klientów nie tylko ofertą, lecz także promocjami, rabatami i dodatkowymi bonusami. W takiej sytuacji właściciele mieszkań z rynku wtórnego muszą brać pod uwagę, że potencjalni nabywcy mają alternatywę.
– Duża oferta mieszkań deweloperskich nadal ogranicza możliwość podnoszenia cen przez sprzedających na rynku wtórnym. Kupujący mają dziś szeroki wybór, dlatego właściciele mieszkań muszą brać pod uwagę konkurencję ze strony nowych lokali, często oferowanych dodatkowo z różnego rodzaju rabatami i bonusami – podsumowuje Wielgo.