Program „Bezpieczny Kredyt 2 proc”. jeszcze niedawno był hitem rynku – niskie oprocentowanie i dopłaty państwa przyciągnęły tysiące rodzin. Teraz jednak wielu beneficjentów zaczyna się zastanawiać, co stanie się po upływie pięciu lat i aktualizacji stałej stawki kredytu. Sytuacja może się zmienić, a z nią koszty, które dotąd wydawały się nieosiągalnie niskie. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przyglądają się z bliska tej kwestii, bo program, mimo krótkiego stażu, objął już około 90 000 gospodarstw domowych.
W BK 2 proc. aktualizacja stopy po 5 latach
Aby zrozumieć, o co toczy się dyskusja wokół programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc”., warto przypomnieć jego podstawy. Najważniejszą informacją dla klientów jest tzw. efektywne oprocentowanie kredytu – czyli faktyczny koszt, jaki ponosi gospodarstwo domowe w ciągu pięciu lat. Można je obliczyć według prostego wzoru:
Efektywne oprocentowanie w programie Bezpieczny Kredyt 2 proc. (przez 5 lat) = umowne oprocentowanie kredytu ustalone z bankiem – średnia kwartalna stopa procentowa + 2,00 proc.
To oprocentowanie pokazuje realne obciążenie kredytobiorcy i jest kluczowe przy analizie, jak program może się zmienić po upływie pięciu lat od podpisania umowy.
– Wiele banków kusząc klientów ustaliło umowne oprocentowanie kredytu na pierwsze 5 lat tak, aby po odjęciu wskaźnika średniej kwartalnej stopy procentowej faktyczne oprocentowanie dla dłużnika wynosiło równe 2,00 proc. To była świetna wiadomość. A jaka jest gorsza? Już w momencie rozpoczęcia programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc”. zwracaliśmy uwagę na pewien „haczyk”. Mianowicie niektóre banki ustaliły umowne, stałe oprocentowanie na drugi pięcioletni okres pobierania dopłat również na poziomie zbliżonym do 7,00 proc. – mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Gdzie jest haczyk?
Czy niska stopa w programie „Bezpieczny Kredyt 2 proc”. może kryć w sobie haczyk? Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przyglądają się temu bliżej. Na przykładzie kredytu BK 2 proc. udzielonego w październiku 2023 r., ze stałym oprocentowaniem 7,14 proc. przez 10 lat – czyli 7,14 proc. przez pierwsze pięć lat i tyle samo przez kolejne pięć – widać, że początkowo atrakcyjna stopa może po aktualizacji stałej stawki oznaczać wyższe koszty dla części kredytobiorców.
– W pierwszym pięcioletnim okresie pobierania dopłat efektywne oprocentowanie tego kredytu wynosi równe 2,00 proc., bo wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej z dnia przedstawienia klientowi przyjętej oferty oscylował na poziomie 7,14 proc. Można jednak przypuszczać, że w drugim pięcioletnim okresie dotowania kredytu jego koszt będzie wyraźnie większy niż 2,00 proc. Pamiętajmy bowiem, iż wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej nie jest stały. Jego poziom to 90 proc. średniej ważonej stopy oprocentowania nowo udzielonych kredytów hipotecznych z okresowo stałą stopą procentową – wyjaśnia Andrzej Prajsnar.
W ocenie eksperta bardzo prawdopodobne jest, że w momencie ustalania stopy oprocentowania na kolejne 5 lat wspomniany wskaźnik będzie znacznie mniejszy niż około 7,00 proc. Jego aktualna wartość to 5,79 proc.
– Przy takim poziomie zastosowanego wskaźnika faktyczne oprocentowanie przykładowego „Bezpiecznego Kredytu 2 proc”. na kolejny okres pięcioletni wynosiłoby nie 2,00 proc. (7,14 proc. – 7,14 proc. + 2,00 proc.), lecz 3,35 proc. (7,14 proc. – 5,79 proc. + 2,00 proc.). To obliczenia uwzględniające obecne warunki. Wydaje się prawdopodobne, że za 30–36 miesięcy dopłatowy wskaźnik będzie mniejszy od 5,50 proc., co podniesie realny koszt dotowanego kredytu dla beneficjenta – zauważa Andrzej Prajsnar.
„Dopłatowicze” będą mieli powody do zmartwień?
Czy „dopłatowicze” będą mieli powody do zmartwień? Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że kluczowe jest sprawdzenie, jakie oprocentowanie bez dopłat przewiduje umowa na kolejny okres pięcioletni.
– Dzięki temu, w miarę upływu kolejnych miesięcy będzie można łatwiej oszacować ewentualną podwyżkę kredytowych kosztów (już po odliczeniu państwowego wsparcia). Stopniowo możemy bowiem z coraz większą pewnością prognozować poziom rynkowego oprocentowania kredytów około 2028 r. i tym samym wskaźnika średniej kwartalnej stopy procentowej – tłumaczy Prajsnar.
Eksperci podkreślają również, że jeśli chodzi o realne oszczędności wynikające z dopłat, ich ostateczna ocena będzie możliwa dopiero po upływie pełnych dziesięciu lat kredytowania.
– Trzeba jednak pamiętać, że bardzo niski poziom realnego oprocentowania „Bezpiecznego Kredytu 2 proc”. z pierwszego pięciolecia (ok. 2,00 proc.) praktycznie gwarantuje przewagę kosztową wobec porównywalnej „hipoteki” zaciągniętej w tym samym czasie na warunkach rynkowych – podsumowuje ekspert.