Raport Otodom za trzeci kwartał 2026 r. pokazuje zmianę w ofercie deweloperów. Po miesiącach wprowadzania drogich inwestycji firmy zaczęły uzupełniać ją o lokale z niższego segmentu cenowego. Nie oznacza to jednak jednakowych zmian na wszystkich rynkach.
Zwrot na rynku nieruchomości. Ceny mieszkań najwyższe w Krakowie
We wrześniu średnia cena mieszkań sprzedanych w Krakowie wyniosła 17 828 zł/mkw. Według Otodom po raz pierwszy była wyższa niż w Warszawie, gdzie osiągnęła 17 767 zł/mkw. Różnica między miastami wyniosła 61 zł na metrze.
Krakowski wynik był jednocześnie o ponad 5 proc. wyższy od przeciętnej stawki ofertowej w tym mieście. W Warszawie relacja wyglądała odwrotnie: średnia cena lokali pozostających w ofercie wynosiła 19 683 zł/mkw., czyli o 1916 zł więcej niż mieszkań sprzedanych. To największa różnica wśród siedmiu analizowanych rynków.
Dlaczego sprzedane mieszkania bywają droższe od ofertowych?
Jak wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom, znaczenie ma struktura sprzedaży. Gdy nabywców znajdują przede wszystkim tańsze lokale, w ofercie zostaje większy udział droższych mieszkań. Kiedy kupujący częściej wybierają wyższy segment cenowy, średnia cena sprzedanych lokali może przewyższać ofertową.
Według ekspertki właśnie ten drugi scenariusz wystąpił we wrześniu w Krakowie. Wzrost średniej ceny sprzedanych mieszkań nie musi więc oznaczać, że wszystkie lokale podrożały w podobnym stopniu.
Deweloperzy wprowadzają tańsze mieszkania. Co pokazują liczby?
Na siedmiu głównych rynkach średnia cena mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w trzecim kwartale wyniosła 15 869 zł/mkw. Była niższa zarówno od przeciętnej stawki ofertowej, sięgającej 16 231 zł/mkw., jak i od średniej ceny mieszkań sprzedanych w tym okresie — 16 101 zł/mkw.
Autorzy raportu odczytują to jako pierwszy sygnał uzupełniania oferty o tańsze lokale z segmentu popularnego. W pierwszej połowie roku deweloperzy wprowadzali na rynek nieruchomości głównie droższe projekty, które podnosiły średnią cenę ofertową.
Trójmiasto blisko Krakowa. W stolicy wrześniowy spadek
W Trójmieście średnia cena sprzedanych mieszkań wyniosła we wrześniu 17 288 zł/mkw., przy stawce ofertowej 17 805 zł/mkw. Wynik pozostał poniżej rekordu z czerwca.
W Warszawie i Łodzi średnie ceny sprzedanych lokali spadły względem sierpnia. Kuniewicz zaznacza jednak, że nastąpiło to po rekordowych wynikach z poprzedniego miesiąca.
W Poznaniu średnia cena sprzedanych mieszkań osiągnęła 13 466 zł/mkw., a ofertowa — 14 138 zł/mkw. We Wrocławiu i Katowicach ceny sprzedanych lokali pozostały niemal na poziomie sierpniowym: wyniosły odpowiednio 14 781 i 12 224 zł/mkw.
GUS: ceny rosły we wszystkich województwach
Osobny obraz przedstawiają dane GUS za drugi kwartał 2026 r. Ceny lokali mieszkalnych w Polsce wzrosły wtedy średnio o 1,5 proc. względem pierwszego kwartału. Największy wzrost odnotowano w województwie opolskim — 2,9 proc. Kolejne były świętokrzyskie z wynikiem 2,4 proc. i pomorskie — 2,3 proc. Najmniejszy wzrost, o 0,5 proc., wystąpił w Wielkopolsce. Dane te dotyczą wcześniejszego okresu niż wrześniowe zestawienie Otodom.