Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy zmieniającej przepisy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nowe regulacje mają istotnie ograniczyć możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z projektem od 1 stycznia 2027 roku o taką decyzję nie będzie mógł wystąpić każdy zainteresowany.
Zmiana ma dotyczyć sytuacji, w których wnioskodawca nie posiada prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Rząd wskazuje, że obecne przepisy pozwalają składać wnioski także osobom, które nie planują realnej inwestycji, lecz chcą jedynie sprawdzić potencjał działki albo podnieść jej wartość.
Kiedy potrzebna jest decyzja o warunkach zabudowy
Decyzja o warunkach zabudowy jest wymagana wtedy, gdy dla danego terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a inwestor chce zmienić sposób zagospodarowania nieruchomości. Chodzi między innymi o budowę, rozbudowę lub nadbudowę budynku, zmianę sposobu użytkowania obiektu albo wykonanie robót budowlanych wpływających na zagospodarowanie terenu.
Nie w każdej sytuacji decyzja WZ jest jednak konieczna. Przepisy przewidują wyjątki, między innymi dla tymczasowej zmiany zagospodarowania terenu trwającej maksymalnie rok, a także dla części robót remontowych, montażowych lub przebudowy, jeżeli nie zmieniają sposobu użytkowania obiektu ani jego formy architektonicznej.
Warunki zabudowy nie zawsze są wymagane
Decyzja nie jest potrzebna również przy części inwestycji realizowanych na zgłoszenie. W tekście wskazano między innymi przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,50 m sześc. na dobę, zbiorniki bezodpływowe do 10 m sześc., instalacje zbiornikowe na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem do 7 m sześc., ogrodzenia powyżej 2,20 m czy określone tarasy naziemne.
Bez decyzji WZ można też realizować niektóre obiekty niewymagające ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia. Dotyczy to na przykład części niewielkich obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną, wiat, altan, ogrodzeń do 2,20 m, obiektów tymczasowych na placu budowy czy bezodpływowych zbiorników na wody opadowe o pojemności do 5 m sześc.
Kto dziś może wystąpić o decyzję WZ
Obecnie wniosek o ustalenie warunków zabudowy może złożyć każdy. Nie trzeba być właścicielem działki, użytkownikiem wieczystym ani posiadać innego tytułu prawnego do nieruchomości. W praktyce oznacza to, że do organu mogą trafiać różne wnioski dotyczące tego samego terenu.
Taki stan prawny bywa źródłem problemów. Jeśli na podstawie jednej decyzji inwestor uzyska pozwolenie na budowę, może to utrudnić albo wykluczyć realizację innych planowanych przedsięwzięć dotyczących tej samej nieruchomości.
Rządowy projekt zmienia zasady od 2027 roku
Projekt przyjęty przez Radę Ministrów 14 kwietnia 2026 roku zakłada, że decyzja WZ będzie wydawana wyłącznie wnioskodawcy mającemu prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Chodzi o prawo w rozumieniu Prawa budowlanego.
Takim tytułem może być własność, użytkowanie wieczyste, zarząd, ograniczone prawo rzeczowe albo stosunek zobowiązaniowy, który przewiduje możliwość wykonywania robót budowlanych. W praktyce oznacza to, że sama chęć sprawdzenia potencjału inwestycyjnego cudzej działki nie wystarczy.
Rząd chce ograniczyć fikcyjne wnioski
W uzasadnieniu projektu wskazano, że obecna możliwość składania wniosków bez ograniczeń powoduje, iż decyzje o warunkach zabudowy bywają wykorzystywane nie jako element realnego procesu inwestycyjnego, lecz jako narzędzie do podnoszenia wartości nieruchomości.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii wskazało także na konflikty społeczne, które mogą wynikać z takich praktyk. Zmiana ma sprawić, że decyzja WZ będzie powiązana z rzeczywistym zamiarem inwestycyjnym oraz z prawem do terenu.
Nowe przepisy jeszcze nie obowiązują
Choć projekt został przyjęty przez rząd, nie oznacza to jeszcze, że zmiany są przesądzone. Dokument został przekazany do dalszych prac w Sejmie. Otrzymał numer druku sejmowego 2459 i trafił do Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej.
Dopiero po zakończeniu prac parlamentarnych projekt może trafić do prezydenta. Planowany termin wejścia w życie kluczowej zmiany to 1 stycznia 2027 roku, ale ostateczny kształt przepisów będzie zależał od dalszego procesu legislacyjnego.