Grudzień tradycyjnie okazał się najsłabszym miesiącem na rynku najmu pod względem dostępności mieszkań. Jednak w skali roku sytuacja była spokojniejsza – eksperci GetHome.pl podkreślają, że wybór lokali jest większy niż przed rokiem, a czynsze w większości miast ustabilizowały się lub spadły.
– To normalne, że pod koniec roku oferta mieszkań gwałtownie maleje, a aktywność najemców stopniowo spada. Jednak zwykle już w lutym rynek zaczyna się ożywiać – mówi Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl.
Ekspert wskazuje dwa zjawiska, które mogą być źródłem optymizmu. Po pierwsze, w grudniu w większości metropolii liczba ofert była wyraźnie wyższa niż przed rokiem. Po drugie, wielu właścicieli skorygowało oczekiwania czynszowe, by uniknąć pustostanów. Świadczy o tym fakt, że w 2025 r. mediana czynszu spadła lub pozostała bez zmian, bliżej odzwierciedlając „typową” stawkę, a nie średnią.
Grudniowy rynek najmu w liczbach
Z danych przeszukiwarki nieruchomości Adradar wynika, że w grudniu liczba mieszkań na wynajem zmniejszyła się we wszystkich metropoliach – od 10 proc. we Wrocławiu do 20 proc. w Łodzi. Ta sezonowa redukcja była jednak mniej gwałtowna niż rok wcześniej, co w dłuższej perspektywie działa na korzyść najemców.
– Najmocniej grudniowe ograniczenie podaży było widoczne w Łodzi. Liczba dostępnych mieszkań spadła tam do ok. 2 tys. lokali i była aż o 17 proc. niższa niż przed rokiem. To jedyna metropolia, gdzie oferta wyraźnie zmalała w ujęciu rocznym – komentuje Marek Wielgo.
Odmiennie sytuacja wyglądała w pozostałych dużych miastach. – Grudzień przyniósł sezonowy spadek liczby ofert, ale jednocześnie wyraźny wzrost podaży w porównaniu z końcówką 2024 r. – dodaje ekspert.
We Wrocławiu liczba mieszkań na wynajem była o ok. 15 proc. wyższa niż przed rokiem i wynosiła około 4,6 tys. lokali. Dwucyfrowy wzrost odnotowano też w Katowicach – o 13 proc. do 1,8 tys. mieszkań. Większy wybór niż rok wcześniej mieli też najemcy w Krakowie (ok. 5,5 tys. mieszkań, wzrost o 8 proc.), Poznaniu (ok. 2,5 tys., wzrost o 4 proc.) oraz Gdańsku (ok. 3,3 tys., wzrost o 3 proc.). W Warszawie liczba dostępnych mieszkań praktycznie się nie zmieniła – w grudniu wynosiła ok. 12,5 tys. lokali.
Stabilizacja czynszów
W skali roku rynek najmu pozostawał pod wpływem słabszego popytu, co ograniczało możliwości podnoszenia stawek przez właścicieli.
– Najlepiej widać to w Warszawie. Mediana czynszu wyniosła w grudniu 4,2 tys. zł. Była taka sama jak miesiąc wcześniej, ale aż o 12 proc. niższa niż w końcówce 2024 r., kiedy osiągnęła najwyższy poziom. To wyraźny sygnał, że nawet na największym rynku najmu presja cenowa wyraźnie osłabła – mówi Marek Wielgo.
Obniżka mediany czynszu rok do roku miała miejsce także w Łodzi, gdzie spadła o 2 proc. do poziomu 2,1 tys. zł. Co istotne, stało się to mimo wyraźnego ograniczenia podaży mieszkań, co pokazuje, że mniejszy wybór nie wystarczył do podniesienia stawek.
W Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu mediana czynszu utrzymała się na poziomie ok. 3 tys. zł, a w Poznaniu ok. 2,6 tys. zł. Brak wzrostów w ujęciu rocznym w dużych i zróżnicowanych rynkach potwierdza, że 2025 r. był okresem wyraźnego wyhamowania dynamiki czynszów po wcześniejszych gwałtownych podwyżkach.
Lokalne zmiany w czynszach
W części miast grudzień przyniósł wyraźne zmiany w ujęciu miesięcznym. W Poznaniu mediana czynszu wzrosła o 7 proc., a we Wrocławiu o 4 proc. – były to jednak zmiany o charakterze statystycznym, wynikające z przesunięć w strukturze dostępnych ofert.
– Na tle pozostałych metropolii wyróżniały się Katowice, jedyne duże miasto, w którym najem podrożał w skali roku – o 5 proc. do poziomu 2,2 tys. zł. To jednak rynek o relatywnie niewielkiej liczbie ofert, bardziej podatny na lokalne wahania – podkreśla Marek Wielgo.
Grudzień jest specyficzny
Choć grudzień tradycyjnie oznacza najmniejszy wybór mieszkań na wynajem, dane pokazują, że rynek nie reaguje już automatycznym wzrostem czynszów. W większości dużych miast podaż pozostaje wyraźnie większa niż rok wcześniej, a właściciele coraz częściej dostosowują swoje oczekiwania do realiów popytu.
– Jeśli wraz z początkiem roku na rynek zacznie wracać sezonowa oferta, 2026 r. może okazać się okresem dalszej normalizacji rynku najmu, z wyraźną ulgą dla najemców – komentuje ekspert portalu GetHome.pl.
Zwraca on uwagę również na potencjalny wpływ projektowanych przez rząd przepisów dotyczących najmu krótkoterminowego.
– Gminy mogłyby wprowadzić strefy wyłączone z takiej formuły najmu lub w jakiś sposób ją ograniczyć. Pojawił się też pomysł posłów Polski 2050, aby decyzje w tej sprawie mogły podejmować wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe. Gdyby tego rodzaju rozwiązania weszły w życie, część właścicieli mieszkań prawdopodobnie przestawiłaby się z najmu krótkoterminowego na długoterminowy. Wzrost podaży zaostrzyłby konkurencję, a w efekcie działał stabilizująco na czynsze – podsumowuje Marek Wielgo.