Hiszpania, Portugalia, Chorwacja, Lazurowe Wybrzeże czy Cypr od kilku lat przyciągają polskich inwestorów szukających mieszkań wakacyjnych. Trend jest coraz silniejszy, a do popularnych kierunków zaczynają dołączać również bardziej egzotyczne lokalizacje, takie jak Tajlandia.
Zakup nieruchomości za granicą może jednak rodzić ważne pytania podatkowe. Jedno z nich dotyczy możliwości uniknięcia 19-proc. podatku od sprzedaży mieszkania w Polsce.
Chorwacja daje ulgę, ale nie z powodu słońca
Wielu inwestorów jest przekonanych, że zakup nieruchomości w Chorwacji pozwala uniknąć podatku po sprzedaży mieszkania w Polsce. To prawda, ale powód jest zupełnie inny, niż mogłoby się wydawać.
– Zakup mieszkania w Chorwacji rzeczywiście może pozwolić uniknąć podatku po sprzedaży nieruchomości w Polsce, ale nie dlatego, że chodzi akurat o Chorwację, tylko dlatego, że jest to kraj Unii Europejskiej. To kluczowy niuans, który łatwo przeoczyć – zauważa w rozmowie z „Wprost” Piotr Juszczyk, Główny Doradca Podatkowy inFakt.
Kluczowe znaczenie ma tutaj tzw. ulga mieszkaniowa. Zgodnie z obowiązującymi przepisami osoba, która sprzeda nieruchomość przed upływem pięciu lat od jej nabycia, musi zapłacić 19-proc. podatek od osiągniętego dochodu. Istnieje jednak wyjątek.
Fiskus pozwala kupić mieszkanie poza Polską
Podatku można uniknąć, jeśli środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od końca roku, w którym doszło do sprzedaży nieruchomości. Wskazuje na to art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Co ważne, przepisy nie ograniczają takiej możliwości wyłącznie do Polski.
– Dobrą wiadomością jest, że tak. Ustawa wprost dopuszcza realizację celów mieszkaniowych nie tylko w Polsce, lecz także w innym państwie UE, EOG albo w Szwajcarii. Dom czy mieszkanie nad Adriatykiem mieści się w tym katalogu bez problemu. Co więcej, fiskus akceptuje sytuację, w której podatnik korzysta z takiej nieruchomości tylko przez część roku, na przykład pracując zdalnie czy mieszkając tam sezonowo. Decyduje faktyczny zamiar zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie liczba miesięcy w kalendarzu – tłumaczy Piotr Juszczyk.
To oznacza, że własne mieszkanie w Hiszpanii, Portugalii czy Chorwacji może zostać uznane za realizację celu mieszkaniowego, nawet jeśli właściciel spędza tam tylko część roku.
Nie każda zagraniczna nieruchomość daje ulgę
Ekspert z inFaktu zwraca jednak uwagę, że przepisy mają swoje ograniczenia. Nie każda inwestycja zagraniczna pozwoli skorzystać ze zwolnienia podatkowego.
– Są jednak granice tej korzyści. Po pierwsze, zwolnienie działa proporcjonalnie – jeśli na zakup przeznaczymy tylko część przychodu, resztę dochodu opodatkujemy. Po drugie, nieruchomość ma służyć mieszkaniu, a nie wynajmowi czy rekreacji, deklaracja celu inwestycyjnego ulgę wyklucza. Po trzecie, i najważniejsze, preferencja kończy się na granicach EOG. Mieszkanie w Czarnogórze, Turcji czy na Dominikanie, choć kuszące cenowo, nie da prawa do ulgi. Dlatego przed taką transakcją warto policzyć skutki i – przy wyższych kwotach – zabezpieczyć się interpretacją indywidualną oraz rzetelną dokumentacją wydatków – podpowiada Juszczyk.
W praktyce oznacza to, że coraz popularniejsze kierunki inwestycyjne poza Europą mogą nie przynieść oczekiwanych korzyści podatkowych.
Egzotyczne kierunki kuszą, ale warto uważać
Polacy coraz śmielej patrzą dziś nie tylko na południe Europy, ale również na rynki azjatyckie. Szczególnym zainteresowaniem zaczyna cieszyć się Phuket w Tajlandii, gdzie ceny nieruchomości bywają atrakcyjne w porównaniu z popularnymi kurortami w Europie.
Tyle że z punktu widzenia podatków ta „atrakcyjność” – zarówno cenowa, jak i lokalizacyjna czy inwestycyjna – to nie wszystko. Kluczowe pozostaje sprawdzenie, czy zakup nieruchomości spełnia warunki ulgi mieszkaniowej. W przeciwnym razie fiskus może upomnieć się o należny podatek, a oszczędności okażą się znacznie mniejsze, niż początkowo zakładaliśmy.