Pobudzenie budownictwa mieszkaniowego to jedno z najważniejszych zadań każdej kolejnej ekipy rządzącej. Niestety, do tej pory nikomu nie udało się odnieść na tym polu sukcesu i poprzedni rząd nie jest pod tym względem wyjątkiem. Dwie sztandarowe inicjatywy okazały się albo nieudane, albo przyniosły niekorzystne skutki uboczne. Bezpieczny Kredyt 2% spowodował gwałtowny wzrost cen mieszkań w dużych miastach, natomiast możliwość budowy domów do 70 m² powierzchni zabudowy bez zezwolenia, pomimo początkowego zainteresowania okazała się nietrafionym pomysłem, który dodatkowo spowodował wzrost liczby samowoli budowlanych.
Domy do 70 m2: 1200 domów w nowej procedurze
W 2021 roku ogromne emocje wśród przyszłych inwestorów, architektów oraz urzędników nadzoru budowlanego spowodowała zapowiedź możliwości budowy na własne potrzeby mieszkaniowe domów jednorodzinnych do 70 m2 powierzchni zabudowy na zgłoszenie. Media prześcigały się wtedy w zdobywaniu jak najświeższych informacji i poddawały gruntownej analizie już dostępną wiedzę.
Program, będący jednym z elementów Polskiego Ładu, wszedł w życie od stycznia 2022 i wiele osób spodziewało się, że zrewolucjonizuje rynek budownictwa jednorodzinnego. Nie doszło do tego: serwis Oferteo podaje, że z uproszczonej ścieżki w 2022 roku według danych GUNB skorzystało niecałe 1200 budujących. To mniej niż 1,5 proc. inwestycji indywidualnych rozpoczętych w tym okresie.
Program budowy domów do 70m2 zabudowy cieszył się niewielkim zainteresowaniem pomimo znaczących ułatwień dla inwestorów. Dotyczyły one nie tylko prostszej procedury przed rozpoczęciem budowy, ale również braku konieczności posiadania świadectwa energetycznego i zatrudnienia kierownika budowy. Mimo wielkich oczekiwań jeden z głównych elementów Polskiego Ładu w praktyce okazał się chybionym pomysłem.
Dlaczego domy do 70 m2 w uproszczonej procedurze nie przyjęły się?
Eksperci z dziedziny prawa budowlanego wskazują na istotną lukę w obowiązujących przepisach. Dotyczy ona procedury postępowania urzędu w przypadku stwierdzenia, że dokumenty wymagane do zgłoszenia budowy domu o powierzchni do 70 m2 są niekompletne. Czy w takiej sytuacji urząd powinien zwrócić dokumenty inwestorowi, czy może właściwe byłoby powiadomienie o powiatowego inspektora nadzoru budowlanego? Obowiązujące regulacje de facto wiążą urzędnikom ręce i nie pozwalają ani na przeprowadzanie merytorycznej analizy zgłoszenia, ani na żądanie uzupełnienia braków nawet w przypadku stwierdzenia istotnych uchybień.
Aby ograniczyć ten problem i umożliwić urzędom sprawowanie właściwego nadzoru nad nowo powstającymi domami Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt zmian w ustawie o prawie budowlanym. Najważniejsza z nich to brak możliwości korzystania z uproszczonej procedury (zgłoszenia) w sytuacji, gdy ze złożonych dokumentów nie będzie wynikać, że inwestycja jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych oraz w przypadku złożenia niekompletnego wniosku. Wznoszony dom będzie też musiał spełniać zapisy zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku konieczne będzie wystąpienie o wydanie warunków zabudowy.
Nikt nie chciał, nikt nie pytał
Są to poważne zmiany, które zmniejszą już i tak niewielką liczbę osób zainteresowanych budową domów do 70 m2 na zgłoszenie. Już dzisiaj widać, że jest to rozwiązanie tymczasowe, mające ukrócić powstawanie samowoli budowlanych i przywrócić urzędom przynajmniej częściową kontrolę nad powstającymi na ich terenie budynkami jednorodzinnymi.
Obawy budzą, jak zwykle w przypadku prawa budowlanego, przepisy wykonawcze. Czy będą wystarczająco precyzyjne, jeśli chodzi o listę wymaganych dokumentów i czy ustawodawca nie posunie się w narzucaniu ograniczeń tak bardzo, że program stanie się martwy?