Obowiązujące przepisy nie wskazują precyzyjnie, które części balkonu należą wyłącznie do właściciela lokalu, a które są elementem nieruchomości wspólnej. Ustawa o własności lokali stanowi jedynie, że nieruchomość wspólną tworzą grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie właścicielom poszczególnych lokali.
Taka konstrukcja przepisów od lat prowadzi do sporów o to, kto powinien zapłacić m.in. za naprawę balustrady czy elementów konstrukcyjnych balkonu. Orzecznictwo sądów również nie zawsze było jednolite. Sąd Najwyższy wskazywał m.in., że właściciela obciążają wydatki dotyczące części balkonu służących wyłącznie mieszkańcom lokalu, natomiast remont elementów konstrukcyjnych trwale połączonych z budynkiem powinien obciążać wspólnotę.
Remont balkonu we wspólnocie mieszkaniowej. Rząd chce jasnego podziału
Spory ma zakończyć projekt nowelizacji ustawy o własności lokali oznaczony numerem UD312. Znalazł się on w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów 20 lutego 2026 r. Projekt przewiduje rozszerzenie definicji nieruchomości wspólnej.
Do nieruchomości wspólnej mają zostać wprost zaliczone elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów. W praktyce ma to jednoznacznie rozdzielić odpowiedzialność właściciela mieszkania oraz wspólnoty i ograniczyć konieczność rozstrzygania podobnych spraw na podstawie orzeczeń dotyczących konkretnych budynków.
Za balustradę i płytę balkonu ma odpowiadać wspólnota
Projekt zakłada, że częścią wspólną będą m.in. dźwigary, płyta balkonowa wraz z izolacją, balustrada oraz inne elementy balkonu będące fragmentami elewacji budynku. Za ich utrzymanie odpowiadałaby więc wspólnota mieszkaniowa.
Po stronie właściciela pozostałaby natomiast wewnętrzna przestrzeń balkonu. Jeżeli projekt zostanie uchwalony w proponowanym kształcie, wspólnota nie będzie mogła zobowiązać właściciela do sfinansowania remontu elementów konstrukcyjnych, nawet gdyby próbowała taką odpowiedzialność przypisać mu w swojej uchwale.
Kiedy nowe zasady mogą wejść w życie?
Zmiana nie jest jeszcze obowiązującym prawem. Projekt musi zostać przyjęty przez Radę Ministrów, a następnie przejść przez Sejm i Senat oraz trafić do podpisu prezydenta.
Pierwotnie zakładano, że ustawa zacznie obowiązywać 30 dni po jej ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw. W toku uzgodnień międzyresortowych okres ten wydłużono jednak do trzech miesięcy. Dopiero po zakończeniu procesu legislacyjnego będzie więc wiadomo, kiedy nowe zasady odpowiedzialności za remonty balkonów zaczną faktycznie obowiązywać.