Bankowe algorytmy liczą zdolność kredytową według bezwzględnych wzorów. Dochód, zobowiązania, wkład własny – wszystko zamienia się w liczby. Za tymi równaniami kryją się jednak bardzo ludzkie historie: singielek, kobiet żyjących w związkach, matek wychowujących dzieci samodzielnie.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili, ile naprawdę trzeba zarabiać, by mieć szansę na własne mieszkanie – i dlaczego o kredycie hipotecznym nie decyduje wyłącznie wysokość pensji.
– Bank patrzy nie tylko na wysokość pensji, ale też na stabilność dochodów, zobowiązania finansowe oraz wkład własny. Dwie osoby z identycznym dochodem mogą mieć zupełnie inną zdolność kredytową – wyjaśnia Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Singielka kontra para – matematyka bankowa
Różnice w zdolności kredytowej najlepiej widać na prostym przykładzie.
Singielka zarabiająca 5 tys. zł na rękę może liczyć na kredyt rzędu 300–320 tys. zł. Jeśli jednak w gospodarstwie domowym pojawi się druga osoba z identycznym dochodem, zdolność kredytowa może wzrosnąć nawet ponad dwukrotnie.
Powód jest prosty: koszty życia nie rosną w takim samym tempie jak dochody.
– Dwoje ludzi mieszkających razem wydaje więcej niż singielka, ale nie dwa razy więcej. To sprawia, że przy podwójnym dochodzie i tylko nieznacznie wyższych kosztach, para ma większą nadwyżkę miesięczną, czyli więcej finansowego „powietrza”. A bank bardzo to docenia, bo widzi mniejsze ryzyko i większy margines bezpieczeństwa przy spłacie rat – tłumaczy Jarosław Jędrzyński.
Nie oznacza to jednak, że singielki stoją na straconej pozycji.
– Może kupić mniejsze mieszkanie (25–35 mkw.), może łatwiej je wynająć, a jeśli planuje mobilne życie, może nawet potraktować je jako pierwszy krok do inwestowania. Pary zwykle od razu celują w większy metraż – singielka może działać sprytniej i elastyczniej – dodaje ekspert.
Kobiety spłacają lepiej, ale banki liczą ostrożniej
Statystyki pokazują ciekawy paradoks. Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że kobiety spłacają zobowiązania bardziej terminowo niż mężczyźni – rzadziej mają zaległości i rzadziej doprowadzają do poważnych opóźnień. Mimo to ich zdolność kredytowa – zwłaszcza w przypadku singielek – bywa niższa. Powód tkwi w bankowych kalkulacjach ryzyka.
– To nie jest złośliwość – to czysta statystyka. Banki biorą pod uwagę możliwe przerwy w pracy, np. urlopy macierzyńskie czy wychowawcze. Dlatego kobiety coraz częściej stają się świadomymi klientkami, które same gromadzą wkład własny, budują historię kredytową i dopracowują swój profil – zanim w ogóle wejdą do banku – zauważa Jędrzyński.
Wkład własny – najważniejsza karta przetargowa
W realiach rynku mieszkaniowego wkład własny działa jak karta przetargowa.
– Minimalny próg to 10 lub 20 procent, ale każda dodatkowa złotówka działa na twoją korzyść – podkreśla ekspert.
Na przykład przy mieszkaniu wartym 500 tys. zł różnica między 10 a 20 proc. wkładu własnego to 50 tys. zł. Ta kwota może przełożyć się na znacząco lepsze warunki kredytu.
– Ta różnica może sprawić, że rata spadnie nawet o kilkaset złotych miesięcznie, a twoja zdolność wzrośnie o kilkadziesiąt tysięcy. I to działa – nawet jeśli nie zarabiasz „dużo”, to dzięki wyższemu wkładowi możesz zwiększyć swoje szanse na kredyt i poprawić warunki na lata – wskazuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Dlaczego bank mówi „nie”, nawet gdy dobrze zarabiasz?
Wielu klientów zakłada, że jedyną przeszkodą w uzyskaniu kredytu jest zbyt niski dochód. W praktyce decyzje banków bywają bardziej złożone.
– Coraz częściej banki odmawiają finansowania z zupełnie innych powodów. Na przykład ktoś dobrze zarabia, ale ma kilka aktywnych kart kredytowych, niewielki debet i raty za sprzęt RTV. Łączna kwota zobowiązań może wynosić zaledwie kilkaset złotych miesięcznie, ale dla banku to sygnał, że klient lubi korzystać z finansowania „na kredyt” – mówi Jędrzyński.
Równie problematyczna bywa świeża zmiana pracy lub przejście na działalność B2B.
– Są też osoby, które mają wysokie zarobki, ale dopiero od kilku miesięcy, co bank traktuje jako brak stabilności. Odmowa często jest zaskoczeniem, bo „zarabiam więcej niż kiedykolwiek”, ale dla banku liczy się przede wszystkim ciągłość i przewidywalność dochodu – dodaje ekspert.
Poszukiwania mieszkania
Na rynku nieruchomości widać też wyraźną zmianę obyczajową. Deweloperzy i doradcy kredytowi coraz częściej przyznają, że to kobiety rozpoczynają proces poszukiwania mieszkania.
– To one dzwonią do biura sprzedaży, robią research dzielnic, oglądają plany, proszą o wizualizacje, porównują oferty, dopytują o koszty eksploatacji, standard i dojazdy. Mężczyźni dołączają zwykle dopiero na etapie decyzji – mówi Jedrzyński.
Jak zauważa, jeszcze dekadę temu sprzedawcy częściej traktowali mężczyznę jako głównego klienta. Dziś rozmowy coraz częściej zaczynają się od pytań o funkcjonalność i komfort życia.
„To mieszkanie ma być funkcjonalne, ciche, dobrze doświetlone i przyjazne dziecku…” – takie wymagania coraz częściej wyznaczają kierunek poszukiwań.
Panie liczą inaczej: mniej ryzyka, więcej planu
Różnice między podejściem kobiet i mężczyzn widać szczególnie przy podpisywaniu umowy kredytowej.
– Mężczyźni najczęściej pytają: „Czy mnie stać?”, a kobiety: „Czy mnie na to bezpiecznie stać?” – zauważa ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Ta subtelna różnica ma realne konsekwencje.
– Kobiety częściej zakładają scenariusze typu: „Co, jeśli stracę pracę?”, „Czy udźwignę raty po podwyżce stóp?”, „Czy poradzimy sobie, jeśli będziemy mieć dziecko?”. Dlatego częściej wybierają raty niższe, nawet kosztem dłuższego okresu kredytowania, unikają nadmiernego ryzyka i planują budowanie poduszki finansowej – wyjaśnia Jędrzyński.
Banki zaczynają to dostrzegać.
– Kobiety mają niższą zdolność nominalną, ale wyższą wiarygodność praktyczną – podsumowuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.