Cykl „13 pięter” Filipa Springera to felietony mieszkaniowe, w których autor – nagradzany pisarz, reporter, fotograf – mierzy się z kryzysem mieszkaniowym w Polsce (i nie tylko). Na łamach Interii opisuje, jak nam się mieszka, w skali mikro i makro, i co można z tym wszystkim zrobić.
Ponad 30 milionów Polaków, czyli blisko 80 proc. populacji Polski żyje w gminie, w której nadal nie uchwalono planu ogólnego. Termin na uchwalenie tego strategicznego dokumentu planistycznego mija 31 sierpnia.
Po tym terminie brak uchwalonego planu ogólnego oznaczać będzie komplikacje związane z wydawaniem pozwoleń na budowę. Jeśli teren, na którym znajduje się dana działka, nie jest objęty ważnym planem miejscowym i nie ma wcześniej wydanych warunków zabudowy, niemożliwe będzie wydanie pozwolenia na budowę aż do momentu uchwalenia planu. Ale te formalne komplikacje to tylko jeden aspekt chaosu, w jakim się znaleźliśmy. I to wcale nie ten najbardziej przygnębiający.
Co obiecywał minister Buda
– Koniec z bałaganem w przestrzeni polskich miast i wsi, koniec z niekontrolowanym rozlewaniem się zabudowy i patodeweloperką w miejscach do tego nieodpowiednich – mówił w lipcu 2023 roku Waldemar Buda, ówczesny minister rozwoju i technologii w rządzie PiS.
To właśnie wtedy prezydent podpisał ustawę zobowiązującą polskie samorządy do uchwalenia planów ogólnych. Przy okazji minister Buda obiecywał, że nowe regulacje obniżą ceny działek pod budownictwo mieszkaniowe nawet o „15 procent”. Dziś niespełnienie tej zapowiedzi wydaje się naszym najmniejszym problemem.
Już bowiem wiemy, że śmiałe deklaracje ministra (oraz wszystkich, którzy przyszli po nim i zajmowali się, bądź zajmują tym tematem) były jedynie serią pobożnych życzeń. A chaos w polskiej przestrzeni jak był, tak nadal będzie. Bo właśnie przegapiamy kolejną szansę na systemowe uporządkowanie tej kwestii.
Dokument, który wyznacza kierunek
Intencje z grubsza były tu słuszne. Plany ogólne miały zastąpić studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin. Z tymi drugimi był taki problem, że można się było do nich odnosić podczas wydawania warunków zabudowy i uchwalania planów miejscowych, ale jak się nie chciało, to nie było to konieczne.
W efekcie dochodziło do takich absurdów jak na warszawskiej Białołęce, gdzie studium zakładało całkiem rozsądną rezerwę terenu na drogi, usługi, zieleń, edukację i inne funkcje publiczne, ale wydane pozwolenia na budowę nie musiały tej rezerwy w ogóle respektować, więc nowe osiedla ją właściwie w całości zjadły. I tam, gdzie miały być parki albo szkoły, stoją bloki. A Białołęka jest tu jedynie wdzięcznym przykładem ogólnopolskiego problemu, a nie jakimś patologicznym wyjątkiem.
To ma być już niemożliwe po uchwaleniu planów ogólnych. Dokumenty te mają być wiążące dla urzędników przy wydawaniu warunków zabudowy i uchwalaniu planów miejscowych. I przy okazji określać, gdzie w ogóle ma być jeszcze cokolwiek budowane, a gdzie nie.
Brzmi to wszystko dość hermetycznie i zawile, ale jak się nad tym głębiej zastanowić, to chodzi de facto o to, jak wyobrażają sobie przyszłość włodarze naszych miast, miasteczek i wsi. W jakich kierunkach chcemy się rozwijać, jak rozumiemy ten rozwój, kogo chcemy włączać w procesy modernizacyjne, jak odpowiadamy na wyzwania takie jak depopulacja czy zmiany klimatu.
Teoria kontra praktyka. Parodia konsultacji społecznych
Plany ogólne to dokumenty, których uchwalenie powinno być momentem wieńczącym ważny proces namysłu nad naszą przyszłością. Wyobrażenia o niej otrzymują graficzną, formalną materializację. Takie sytuacje zdarzają się może raz na całą generację – gdy wspólnota razem zastanawia się nad swoją przyszłością i wybiera kierunki, w których chce się rozwijać. Nie sposób robić to co chwila i na marginesie innych spraw. Tyle teorii.
W praktyce wygląda to tak, że gminy otrzymały raptem dwa lata na uchwalenie tych strategicznych dokumentów. Dla porównania dodajmy, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – dokumentu obejmującego tylko wycinek miasta czy gminy i o niebo prostszego – trwa zwykle trzy, cztery lata. A bywa że dwukrotnie dłużej.
I tak właśnie słuszne intencje zderzyły się z klasycznym, polskim paździerzem zbrojonym rozmiękłą tekturą.
Weźmy na przykład takie Skierniewice – niewielkie miasto znajdujące się mniej więcej w połowie drogi między Warszawą i Łodzią. Jego położenie mocno wpływa na procesy, które w nim zachodzą – Skierniewice w ostatnich latach stały się sypialnią dla obu tych miast (dla Warszawy bardziej), co bez trudu można stwierdzić nie tylko po liczbie nowych budynków i osiedli, ale też po zastawionych parkingach samochodowych i rowerowych w pobliżu skierniewickiego dworca.
Mieszkanie w Skierniewicach jest tańsze niż w dużym mieście, co trzeba okupić, rzecz jasna, dłuższymi dojazdami do pracy. Co więcej – o atrakcyjności Skierniewic decydować będzie także budowany całkiem niedaleko Centralny Port Komunikacyjny.
Można więc zakładać, że presja inwestycyjna na to miasto będzie rosła. Kluczowym więc wydaje się zabezpieczenie interesu publicznego i nakreślenie odpowiedniej wizji przyszłość w dokumencie takim jak plan ogólny.
W Skierniewicach konsultacje planu ogólnego zaczęły się 17 lipca, czyli w samym środku sezonu urlopowego. Publiczna dyskusja nad dokumentem, który wyznaczy przyszłość gminy na lata, polegać będzie właściwie tylko na tym, że mieszkańcy zgłoszą na piśmie uwagi do niego. Oczywiście przy założeniu, że z wyłożonego do publicznego wglądu planu cokolwiek zrozumieją. Nie jest to przecież dokument, którego lektury uczą w szkołach.
Władze miasta przewidziały jedno [sic!] spotkanie otwarte związane z tym tematem. Odbędzie się ono 4 sierpnia. Tak przeprowadzone konsultacje zakończą się 14 sierpnia. Zapewne po to, by Rada Miasta mogła uchwalić plan przed ustawowym terminem 31 sierpnia.
Chodzi o pieniądze z KPO
Jaka jest jakość dokumentu uchwalanego i konsultowanego w takim pośpiechu, możemy sobie wyobrażać. Warto tutaj dodać, że wbrew pozorom i na tle całego kraju Skierniewice są tu raczej pozytywnym przykładem. Jak wyliczył serwis Działkopedia, uchwalony plan ogólny ma zaledwie niecałe 16 proc. gmin w Polsce. Połowa gmin dysponuje publicznie ogłoszonym projektem, nieco ponad jedna czwarta samorządów „rozpoczęła prace”.
W 130 gminach w Polsce nie ma jednak śladu po jakichkolwiek pracach nad tym dokumentem. Aby wszystkie polskie samorządy zdążyły z ustawowym terminem, plan musiałby być uchwalany średnio w 57 gminach dziennie. To prawdopodobnie się nie wydarzy. Rząd nie widzi w tym jednak większego problemu.
Wdrażana właśnie reforma systemu planowania przestrzennego została wpisana do KPO jako warunek konieczny do uruchomienia i rozliczenia ogromnych środków z funduszy unijnych. Aby to się stało, plany ogólne musi uchwalić przynajmniej połowa gmin w Polsce. Ale wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski zapewnia, że rząd intensywnie negocjuje z Komisją Europejską, aby obniżyć ten próg do 40 proc. samorządów. Bo przecież tu chodzi o pieniądze z Unii, a nie o jakiś tam namysł nad nasza przyszłością.
Filip Springer