Na taki początek grudnia czekało wielu właścicieli działek. Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 2 grudnia 2025 r. uznał za niekonstytucyjną dotychczasową praktykę sądó, w tym SN, umożliwiającą obliczenie terminu zasiedzenia służebności przesyłu od daty wcześniejszej niż wejście w życie przepisów wprowadzających służebność przesyłu do polskiego porządku prawnego. Choć dla zwykłych zjadaczy chleba może brzmieć to enigmatycznie, oznacza to ogromne rekompensaty. Mowa o możliwości ich uzyskania za m.in. usytuowane na działkach bez zgody właścicieli rury, kable, słupy, rozdzielnie i inne elementy infrastruktury sieciowej.
O tym, jak rewolucyjny jest to wyrok i jakie stwarza możliwości dla prywatnych właścicieli działek oraz firm, wyjaśnia w rozmowie z „Wprost” radca prawny Krzysztof Granat, wspólnik zarządzający w Kancelarii Radców Prawnych K & L Legal Granat i Wspólnicy.
Beata Anna Święcicka „Wprost”: Dlaczego grudniowy wyrok Trybunału Konstytucyjnego w sprawie służebności przesyłu okrzyknięto rewolucyjnym?
Mec. Krzysztof Granat: Wyrok TK potwierdza to, co mówiła od dawna część doktryny – nie można zasiedzieć czegoś, co w polskim porządku prawnym nie funkcjonowało jako odrębne ograniczone prawo rzeczowe. Zagadnienie to wydaje się oczywiste, niemniej dotychczasowe orzecznictwo w ślad za kilkoma wyrokami SN stało na dokładnie odwrotnym stanowisku.
Jak dotychczas wyglądało polskie orzecznictwo w zakresie służebności gruntowej w odniesieniu do przedsiębiorstw przesyłowych?
Zależy w którym aspekcie. Co do zasiedzenia jest ono mocno rozchwiane, niemniej większość sądów przyjmowała, że przed 2008 rokiem (wprowadzenie do kodeksu cywilnego instytucji służebności przesyłu) można było „zasiadywać” odpowiadające jej treścią nienazwane ograniczone prawo rzeczowe, powszechnie określane jako służebność odpowiadająca swoją treścią służebności przesyłowej.
Orzecznictwo było również niejednolite co do tego, czy przedsiębiorstwo przesyłowe „zasiadywało” służebność w dobrej czy w złej wierze, innymi słowy, czy przedsiębiorstwo przesyłowe powinno wiedzieć, przy dochowaniu należytej staranności, że ich użytkowanie cudzej nieruchomości nie ma podstawy prawnej bądź umownej.
Jakie możliwości stwarza ten wyrok dla właścicieli gruntów?
Ogromne. Zasiedzenie w dobrej wierze to 20 lat, w złej – 30. Jak łatwo policzyć, nawet krótszy z tych okresów obliczany od 2008 roku jeszcze nie minął, pozostawiając ponad 2 lata na rozpoczęcie dochodzenia roszczeń.
Co najważniejsze – dochodzenie z jedynie minimalnym ryzykiem skutecznej obrony przez przedsiębiorstwo przesyłowe opartej o zarzut zasiedzenia.
Kto może liczyć na rekompensatę?
Każdy, czyja nieruchomość została bez umowy zajęta na potrzeby zlokalizowania na niej elementów sieci przesyłowych – obojętne, czy wodno-kanalizacyjnych, gazowych, elektrycznych czy telekomunikacyjnych – oraz infrastruktury towarzyszącej, takiej jak przepompownie, stacje wyrównawcze, szafy telekomunikacyjne, rozdzielcze, transformatory itp.
Co będzie podstawą do roszczeń?
Podstawy do roszczeń są różne w zależności od tego, czego oczekuje właściciel nieruchomości. Z reguły można dochodzić roszczeń związanych z bezumownym korzystaniem z nieruchomości, odpowiadającym rynkowemu czynszowi najmu lub dzierżawy zajętej nieruchomości, gdzie granicą jest jedynie przedawnienie roszczeń. Drugą z możliwych podstaw jest dochodzenie ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem rynkowym, które wypłaci przedsiębiorstwo sieciowe, lub też można nawet wystąpić o całkowite usunięcie urządzeń z naszej nieruchomości.
Co ten wyrok oznacza dla biznesu?
Biznes znajduje się w tożsamej sytuacji jak prywatni właściciele gruntów. Jedyna różnica przejawia się w okresie przedawnienia roszczeń z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości, jednak nie wpływa to na możliwość ich dochodzenia, a co najwyżej na wysokość.
Pojawiły się pierwsze szacunki wskazujące, że kwoty roszczeń mogą przekraczać 100 mld zł. Trudno w tym miejscu nie zapytać: tak ogromne rekompensaty – czy znikną z rynku ważni gracze?
Zaryzykuję stwierdzenie, że w okresie po transformacji ustrojowej nie mieliśmy do czynienia z taką skalą roszczeń. Ich realizacja może wpłynąć na wiele elementów – standing przedsiębiorstw przesyłowych, z pewnością wynik finansowy, koszty oferowanych powszechnie usług, wysokość opłat stałych, w tym w szczególności za przesył i za utrzymanie infrastruktury.
Niemniej, jako najważniejsze skutki wskazałbym dwa: podniesienie świadomości prawnej właścicieli nieruchomości i spodziewane masowe dochodzenie rekompensaty za naruszanie ich prawa własności oraz zwiększenie obciążenia sądów powszechnych. Kulminacja fali z pewnością nie nadejdzie szybko, stąd też osoby decydujące się na dochodzenie roszczeń w najbliższych miesiącach mogą liczyć na dużo szybsze rozpoznanie ich roszczeń przez sądy jeszcze niezależane falą pozwów i wniosków.
Dziękuję za rozmowę.