Rynek nieruchomości handlowych zawsze premiował tych, którzy potrafili patrzeć szerzej niż bieżący cykl koniunkturalny. Dziś atrakcyjne lokalizacje wciąż są jednym z najważniejszych elementów przewagi, ale ich pozyskanie wymaga większej determinacji, lepszego przygotowania i szybszych decyzji niż kilka lat temu. Dobre grunty nie czekają na inwestorów. Trzeba umieć je znaleźć, właściwie ocenić i mieć gotowość, by działać wtedy, gdy projekt naprawdę ma sens. Jeszcze niedawno wielu inwestorów koncentrowało się głównie na szybkim obrocie projektami i zabezpieczaniu marży na bardzo wczesnym etapie inwestycji. Dziś coraz wyraźniej widać, że przewagę budują firmy gotowe brać odpowiedzialność za cały proces – od zakupu gruntu, przez komercjalizację, aż po funkcjonowanie gotowego obiektu.
To trudniejszy model. Wymaga większego kapitału, większej kontroli kosztów i znacznie większej odporności organizacyjnej. Ale jednocześnie pozwala tworzyć projekty bardziej dopasowane do lokalnych rynków i realnych potrzeb mieszkańców.
Polski konsument również się zmienił. Dzisiaj nie jedzie do centrum handlowego po „doświadczenie zakupowe” w rozumieniu sprzed dekady. Coraz częściej szuka wygody, szybkiego dostępu i prostoty. I właśnie dlatego format parków handlowych stał się jednym z największych zwycięzców ostatnich lat. Parki handlowe, jeszcze niedawno traktowane jako prostsza, mniej prestiżowa alternatywa dla dużych galerii, wyrosły na jeden z najbardziej odpornych i najbardziej racjonalnych modeli handlu stacjonarnego.
Co ważne, ten format bardzo dobrze funkcjonuje również w mniejszych i średnich miastach, gdzie często staje się lokalnym centrum usługowo-zakupowym. Dzięki temu rozwój segmentu nie jest wyłącznie historią dużych aglomeracji, ale także opowieścią o zmianie jakości handlu lokalnego w całej Polsce. Dzisiaj nie wystarczy mieć działkę i wizualizację. Najemcy bardzo dokładnie sprawdzają, kto rzeczywiście dowozi projekty i realizuje je na czas. Partnerzy finansowi i inwestorzy analizują nie tylko sam projekt, ale też historię realizacji, strukturę kapitałową i jakość zespołu. Samorządy oczekują partnerów, którzy rozumieją lokalny kontekst i potrafią tworzyć inwestycje realnie wpisujące się w tkankę miasta.
W mojej ocenie właśnie dlatego rynek będzie się coraz mocniej profesjonalizował. Mniej będzie miejsca dla firm działających oportunistycznie, a więcej dla tych, które potrafią budować długoterminową wartość. Dużym wyzwaniem najbliższych lat stanie się również technologia. Sztuczna inteligencja już dziś zaczyna wpływać na handel – od analizy zachowań klientów po planowanie zakupów i logistykę. W przyszłości przewagę będą zdobywać te obiekty, które najlepiej połączą fizyczny handel z inteligentnym wykorzystaniem danych.
Jednocześnie mimo całej technologicznej rewolucji fundament rynku pozostanie niezmienny: kompetencje i zaufanie. Można mieć dostęp do kapitału, atrakcyjnych gruntów i narzędzi, ale bez relacji, odpowiedzialności i konsekwencji trudno rozwijać biznes długoterminowo. W parkach handlowych skończył się etap łatwego wzrostu. Teraz zaczyna się rynek jakości.
Autor: Jakub Linka, prezes Rock Capital