Rząd przyjął projekt nowelizacji przepisów dotyczących planowania i zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje istotne zmiany w zasadach wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Nowe regulacje mają ograniczyć krąg osób uprawnionych do uzyskania takiej decyzji i sprawić, że będzie ona służyła przede wszystkim realizacji inwestycji budowlanych.
Projekt został przyjęty przez Radę Ministrów 14 kwietnia 2026 r. i następnie trafił do Sejmu. Zyskał także pozytywną opinię Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej. Zmiany mają wejść w życie od 1 stycznia 2027 r.
Decyzja o warunkach zabudowy tylko dla wybranych
Obecnie wniosek o ustalenie warunków zabudowy może złożyć każdy, niezależnie od tego, czy jest właścicielem nieruchomości lub posiada inny tytuł prawny do działki. W praktyce oznacza to, że kilka osób może ubiegać się o decyzję dotyczącą tego samego terenu.
Zgodnie z projektem od 2027 r. decyzja o warunkach zabudowy będzie mogła zostać wydana wyłącznie osobie posiadającej prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Chodzi m.in. o właścicieli, użytkowników wieczystych, osoby posiadające ograniczone prawa rzeczowe lub odpowiednie uprawnienia wynikające z umów.
Decyzja o warunkach zabudowy ma służyć inwestycjom
Ministerstwo Rozwoju i Technologii wskazuje, że obecne przepisy pozwalają występować o decyzje nie tylko w celu realizacji inwestycji, ale również dla podniesienia wartości nieruchomości lub sprawdzenia potencjalnych możliwości zabudowy. Według resortu bywa to źródłem konfliktów społecznych.
Zmiana ma sprawić, że decyzja o warunkach zabudowy stanie się rzeczywistym narzędziem procesu inwestycyjnego. Jak podkreślono w uzasadnieniu projektu, takie rozwiązanie było postulowane przez jednostki samorządu terytorialnego.
Kolejne zmiany dla właścicieli nieruchomości
Nowe regulacje wpisują się w szerszą reformę planowania przestrzennego. Od 1 stycznia 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy nie są już wydawane bezterminowo. Obowiązują przez pięć lat od dnia, w którym stały się prawomocne.
Projekt przyjęty przez rząd przewiduje również wydłużenie terminu na uchwalenie przez gminy planów ogólnych. Termin ten ma zostać przesunięty z 30 czerwca 2026 r. do 31 sierpnia 2026 r. Jeśli gmina nie uchwali planu ogólnego w wymaganym terminie, wydawanie nowych decyzji o warunkach zabudowy może zostać wstrzymane do czasu przyjęcia odpowiedniego dokumentu planistycznego.
Co dalej z projektem?
Choć rząd przyjął projekt ustawy, nowe przepisy nie są jeszcze ostatecznie przesądzone. Dokument nadal musi przejść pełną ścieżkę legislacyjną w Sejmie i Senacie, a następnie trafić do podpisu prezydenta.
Jeżeli proces zakończy się zgodnie z założeniami, od 1 stycznia 2027 r. decyzja o warunkach zabudowy będzie dostępna wyłącznie dla osób posiadających prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, co znacząco zmieni dotychczasowe zasady obowiązujące przy inwestycjach na terenach bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.