Sąd Najwyższy podjął uchwałę, która może mieć istotne znaczenie dla właścicieli nieruchomości dochodzących wynagrodzenia za korzystanie z ich majątku bez podstawy prawnej. Uznał, że gdy z jednej nieruchomości bezumownie korzysta kilka osób, właściciel może domagać się całej należności od jednego z nich. Sprawa dotyczyła działki w Warszawie, którą zajmowało kilka osób mimo zakończenia wieloletniej dzierżawy.
Właścicielka połowy nieruchomości otrzymanej w darowiźnie od matki wystąpiła do sądu przeciwko osobom zamieszkującym posesję. Domagała się zarówno opuszczenia nieruchomości, jak i zapłaty wynagrodzenia za okres korzystania z działki bez tytułu prawnego.
Bezumowne korzystanie z nieruchomości
Powódka argumentowała, że osoby zajmujące działkę nie przekazują właścicielce żadnego wynagrodzenia, mimo że nadal korzystają z posesji i ponoszą opłaty związane z jej użytkowaniem. Wskazywała również, że odpowiedzialność pozwanych powinna mieć charakter solidarny.
Sąd Okręgowy Warszawa–Praga uznał, że pozwani byli posiadaczami w złej wierze, czyli mieli świadomość, że nie przysługuje im prawo do nieruchomości. W konsekwencji zasądził na rzecz właścicielki 56 tys. zł wynagrodzenia za korzystanie z działki.
Ważne pytanie skierowane do Sądu Najwyższego
Wątpliwości pojawiły się na etapie postępowania apelacyjnego. Sąd Apelacyjny w Warszawie zwrócił się do Sądu Najwyższego z pytaniem, czy obowiązek zapłaty wynagrodzenia przez kilku posiadaczy powinien być traktowany jako zobowiązanie in solidum, czy też każdy z nich powinien odpowiadać wyłącznie za swoją część należności.
Sąd wskazał, że przy odpowiedzialności podzielnej wierzyciel musiałby prowadzić postępowania przeciwko każdej osobie osobno. Takie rozwiązanie mogłoby okazać się problematyczne zwłaszcza wtedy, gdy część dłużników nie posiada środków na spłatę zobowiązania.
Właściciel może pozwać jednego z dłużników
Sąd Najwyższy uznał, że zobowiązanie posiadaczy zależnych w złej wierze do zapłaty wynagrodzenia właścicielowi ma charakter in solidum. Oznacza to, że właściciel może dochodzić całej należności od jednego z kilku dłużników.
Jak wskazano w uzasadnieniu, takie rozwiązanie jest korzystniejsze dla właściciela nieruchomości. Zobowiązanie in solidum jest zbliżone do odpowiedzialności solidarnej. W praktyce pozwala właścicielowi skierować roszczenie przeciwko jednej osobie i wyegzekwować od niej pełną kwotę należności.
Według komentującego sprawę adwokata Stefana Jacyno nie ma znaczenia, czy nieruchomość zajmuje jedna osoba, czy kilka. W każdym przypadku właściciel zostaje pozbawiony możliwości korzystania ze swojej własności. Po uregulowaniu należności osoby korzystające z nieruchomości mogą natomiast rozliczyć się między sobą. Uchwała Sądu Najwyższego wzmacnia więc ochronę właścicieli i upraszcza dochodzenie roszczeń związanych z bezprawnym zajmowaniem nieruchomości.