Rząd przyjął projekt ustawy, który ma istotnie zmienić zasady uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy. Najważniejsza nowość polega na ograniczeniu kręgu osób uprawnionych do ubiegania się o decyzję WZ. Zmiana ma odpowiedzieć na postulaty gmin, które od dawna wskazywały, że decyzje te bywają wykorzystywane nie po to, by rozpocząć inwestycję, lecz jedynie w celu podwyższenia wartości nieruchomości.
Dziś wniosek o ustalenie warunków zabudowy może złożyć praktycznie każdy. Nie trzeba być właścicielem działki ani mieć innego tytułu prawnego do nieruchomości. Zdarza się więc, że do urzędu wpływa kilka różnych wniosków dotyczących tego samego terenu. Taki stan ma się jednak zmienić.
Decyzja o warunkach zabudowy tylko dla uprawnionych
Zgodnie z projektem przyjętym przez Radę Ministrów 14 kwietnia 2026 r., decyzja o warunkach zabudowy będzie mogła zostać wydana wyłącznie wnioskodawcy, który posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Chodzi o tytuł prawny wynikający między innymi z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego przewidującego możliwość wykonywania robót budowlanych.
Rząd wskazuje, że obecne przepisy pozwalają ubiegać się o decyzję WZ także osobom, które nie planują realnej inwestycji. W uzasadnieniu projektu podkreślono, że decyzje bywają wykorzystywane wyłącznie do sprawdzenia potencjalnych możliwości inwestycyjnych albo do zwiększenia wartości działki. Według projektodawców zmiana ma sprawić, że decyzja WZ znów stanie się rzeczywistym narzędziem procesu inwestycyjnego.
Decyzja o warunkach zabudowy potrzebna tam, gdzie nie ma planu miejscowego
Decyzja o warunkach zabudowy jest potrzebna wtedy, gdy dla nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W praktyce jest niezbędna wtedy, gdy inwestor chce na przykład zbudować, rozbudować albo nadbudować budynek, zmienić sposób użytkowania obiektu lub przeprowadzić inne roboty powodujące zmianę zagospodarowania terenu.
Nie zawsze jednak trzeba ją uzyskiwać. Ustawa przewiduje wyjątki dotyczące m.in. części robót remontowych, przebudowy, niektórych inwestycji realizowanych na zgłoszenie czy określonych obiektów niewymagających pozwolenia na budowę i zgłoszenia. W takich przypadkach decyzja WZ może nie być konieczna.
Decyzja o warunkach zabudowy i kolejne ważne terminy
Nowe ograniczenie dotyczące podmiotów uprawnionych do uzyskania decyzji WZ ma wejść w życie 1 stycznia 2027 r. To jednak jeszcze nie koniec procesu. Projekt trafi teraz do dalszych prac w Sejmie i Senacie, a ostatecznie będzie wymagał podpisu prezydenta.
Warto też pamiętać, że od 1 stycznia 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy nie są już bezterminowe. Obecnie wygasają po upływie 5 lat od dnia, w którym stały się prawomocne. Dodatkowo rządowy projekt przewiduje wydłużenie terminu na uchwalenie przez gminy planów ogólnych z 30 czerwca 2026 r. do 31 sierpnia 2026 r. To ważna zmiana, bo bez tych dokumentów wydawanie nowych decyzji WZ mogłoby zostać wstrzymane.