Umowa najmu określa czynsz, zasady korzystania z mieszkania oraz obowiązki lokatora i właściciela. Swoboda jej konstruowania ma jednak granice. Zapisy nie mogą omijać bezwzględnie obowiązujących przepisów Kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeden wadliwy punkt zwykle nie unieważnia całej umowy. Najczęściej nieważny lub niewiążący jest konkretny zapis, a reszta dokumentu nadal obowiązuje. Gdy właściciel działa jako przedsiębiorca, a lokator jest konsumentem, zastosowanie mogą mieć też przepisy o klauzulach niedozwolonych.
Bezzwrotna kaucja? Właściciel nie może zatrzymać jej bez powodu
W zwykłym najmie kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu. Przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym limit wynosi sześciokrotność czynszu.
Kaucja zabezpiecza należności właściciela, między innymi niezapłacony czynsz lub koszty szkód obciążających lokatora. Zapis, że jest bezzwrotna bez względu na stan mieszkania i rozliczenia, powinien wzbudzić podejrzenia. Po potrąceniu uzasadnionych należności pieniądze trzeba zwrócić w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu.
Umowa najmu. Czynsz nie może wzrosnąć z dnia na dzień
Niebezpieczna jest klauzula pozwalająca właścicielowi natychmiast i dowolnie podnosić czynsz. Podwyżka wymaga pisemnego wypowiedzenia dotychczasowej stawki. Termin wynosi trzy miesiące, chyba że umowa najmu mieszkania przewiduje okres dłuższy.
Czynszu i opłat zależnych od właściciela nie można podwyższać częściej niż raz na sześć miesięcy. W określonych przypadkach lokator może zażądać uzasadnienia i kalkulacji podwyżki oraz zakwestionować ją w sądzie.
Wypowiedzenie umowy „od ręki” nie zawsze jest skuteczne
Właściciel nie może zastrzec, że zakończy najem mieszkania w dowolnej chwili i bez powodu. Musi oprzeć wypowiedzenie na ustawowej przesłance, zachować formę pisemną i wskazać przyczynę.
Przykładem są zaległości za co najmniej trzy pełne okresy płatności. Wcześniej właściciel musi pisemnie uprzedzić lokatora i dać mu dodatkowy miesiąc na spłatę. Podstawą może być też rażące lub uporczywe naruszanie porządku mimo upomnienia albo podnajęcie lokalu bez wymaganej zgody.
Co zrobić z podejrzaną klauzulą w umowie najmu
Przed podpisaniem warto poprosić o zmianę zapisu i zachować korespondencję. Gdy spór już trwa, nie należy samodzielnie wstrzymywać czynszu ani ignorować pism właściciela. Pomocy można szukać u prawnika, rzecznika konsumentów lub w punkcie nieodpłatnej pomocy prawnej. Ocena zależy od rodzaju najmu i pełnej treści umowy.